不断攀升的利率叠加迟迟无法降温的通胀，正成为欧洲人买房的绊脚石，繁荣了十年的欧洲房地产市场或许已经终结。而地产基金与房地产市场的相互依存关系，也让欧洲央行“警铃大作”。

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欧盟统计局4月4日周二公布数据显示，欧洲各国房价在2022年第四季度平均环比下降1.5％，为2015年以来首次下跌。27个成员国中有15个国家的房价下跌，其中丹麦和德国的跌幅最大，环比跌幅分别为6.5％和5％。

同时，根据欧盟各国最近公布的数据表明，2023年房价可能会继续下跌。根据荷兰国家统计局上个月的数据显示，荷兰房价在1月至2月下跌了1.5% 。

媒体分析指出，欧洲央行的激进加息对房地产的影响还未完全显现，预计将继续影响市场，欧洲央行3月仍然加息50基点，将存款便利利率升至3%，为2008年以来的最高水平。

S&P Global Market Intelligence的经济学家Anja Heimann表示：

我们预计未来几个季度欧洲房价将进一步恶化，但建筑行业缺少投资最终可能会通过限制供应来稳定价格。

欧洲央行副行长Luis de Guindos在此前的演讲中表示：

“我们很可能会看到银行的借贷成本进一步增加，信贷标准收紧以及贷款规模增长放缓。”

于此同时，地产基金与房地产市场间的密切关系，也让欧洲央行不得不发出警报。

4月3日，欧洲央行官员发布报告，呼吁加强对商业地产基金的监管，警告其对金融系统的潜在威胁，欧央行表示：

在过去10年间，投资于商业地产的投资基金的资产净值增长了两倍多，超1万亿欧元(1.1万亿美元)，这强化了基金与房地产市场的相互依存关系，对金融稳定构成了威胁。

欧央行指出，投资者有可以提取资金，但资产本身流动性很差，因此会出现“流动性错配”的问题，将使这些金融工具陷入流动性危机。欧洲央行表示：

这一系列事件可能对商业地产产生系统性影响，这反过来可能会影响更广泛的金融体系的稳定和实体经济。

该报告称，更严格监管将使地产基金能够“更好的管理流动性”，“并内部化市场压力下可能出现的赎回成本”。如果缺乏足够的流动性管理工具，这些基金可能“不得抛售资产，从而加剧市场压力”。

MSCI欧洲房地产指数已跌至2009年初全球金融危机以来最低水平——3月份下跌超过24%，欧洲斯托克600房产指数在过去一年里也下跌了40%以上，市值蒸发1000多亿欧元。

本文来源于华尔街见闻，作者葛佳明；智通财经编辑：文文。